ワンルームマンションの売却を進める中で、僕が迷ったことがあります。
「仲介と買取、結局どっちがいいんやろ？」
という問題です。
仲介で提示された一番高い金額は、
理想的には約2180万円。
一方、最終的に僕が選んだ直接買取は、
2000万円。
単純に数字だけを見ると、
「180万円も違うなら仲介の方がええやん」
と思いますよね。
僕も最初はそう思いました。
でも、詳しく話を聞いてみると、2180万円はあくまでかなりうまくいった場合の価格。
現実的な成約価格としては、2000万円ちょっとくらいになりそうという話でした。
さらに、仲介なら仲介手数料もかかります。
そこまで考えると、
「実際に手元に残る金額、そんなに変わらんのでは？」
と思うようになりました。
結果として僕は、直接買取を選びました。
今回は、勤務医の僕がなぜ仲介ではなく買取を選んだのか、実体験を書いてみます。
※現在も売却手続きが進行中のため、契約日や引き渡し時期など、物件や個人の特定につながる可能性がある情報は伏せています。
これまでの経緯はこちらです。
第1弾｜医師が新築ワンルームマンション投資を始めて、売却を決めるまで【実体験】
第2弾｜サブリースは解約できない？医師がワンルームマンション投資で実際に苦労した話
第3弾｜ワンルームマンション投資は節税になる？勤務医の僕が5年やって分かったこと
第4弾｜ワンルームマンション売却査定で最大500万円差？勤務医が4社比較して分かったこと
仲介では「うまくいけば2180万円」と言われた
複数の会社に売却相談をした中で、仲介の場合、
「うまくいけば2180万円くらい」
という提示がありました。
直接買取の2000万円と比較すると、差は180万円。
これだけ見ると、
「そら仲介やろ」
と思います。
僕も最初はそうでした。
ただ、ここで気をつけないといけないのが、
2180万円で必ず売れるわけではない
ということでした。
2180万円で市場に出して、その価格で買いたい人が現れれば2180万円で売れます。
でも、
「2100万円なら買います」
「2000万円なら検討します」
となる可能性もあります。
担当者と話していくと、現実的には、
2000万円ちょっとくらいでの成約になる可能性が高そう
という印象でした。
すると、直接買取2000万円との差は一気に小さくなります。
第4弾で4社比較したからこそ分かった
そもそも僕は最初、1社だけに売却相談をしていました。
でも、そのあと複数社に聞いてみたところ、提示される数字にはかなりの幅がありました。
約1700万円から約2200万円。
最大で約500万円の差です。
その経緯はこちらに詳しく書いています。
ワンルームマンション売却査定で最大500万円差？勤務医が4社比較して分かったこと【実体験】
この経験から、
「一番高い数字だけ見ても意味ないんやな」
と分かるようになりました。
大事なのは、
その数字が売出価格なのか、成約予想価格なのか、直接買取価格なのか。
同じ「査定額」に見えても、中身が違います。
仲介には仲介手数料もかかる
もう一つ大きかったのが、仲介手数料です。
僕が今回説明を受けた条件では、仲介で売却した場合には、おおむね
売却価格の3％＋6万円程度をベースにした仲介手数料
がかかる想定でした。
実際の手数料や税の扱いは契約条件によって確認が必要ですが、数千万円の売却になると数十万円単位になります。
一方、今回僕が選んだ直接買取では、
仲介手数料はありませんでした。
例えば、
仲介で2050万円程度で売れたとしても、そこから仲介手数料がかかる。
一方で、
直接買取なら2000万円で、仲介手数料なし。
こうなると、
最終的な手取りの差はかなり小さくなります。
僕としては、
「それなら2000万円で確実に買い取ってもらう方がええんちゃう？」
という判断になりました。
180万円差に見えて、実際には180万円差ではなかった
最初に見えていた数字は、
仲介2180万円 vs 買取2000万円。
差は180万円です。
でも実際には、
2180万円は理想的な売却価格。
現実的な成約価格は2000万円ちょっと。
さらに仲介では手数料がかかる。
ここまで考えると、
僕の中では、
「180万円を捨てて買取を選んだ」
という感覚ではありません。
むしろ、
手取りの差が小さいなら、2000万円で確実に売れる方を選んだ
という感覚です。
僕が買取を選んだ一番の理由は「確実性」
金額と同じくらい重要だったのが、
売却の確実性
です。
仲介の場合、買ってくれる人を探す必要があります。
当然ですが、買主が見つからなければ売れません。
高い価格で出せば、売却まで時間がかかる可能性もあります。
途中で値下げすることもあるでしょう。
僕は勤務医として普通に仕事をしています。
仕事をしながら、
「まだ売れへんな」
「そろそろ値下げした方がいいんかな」
と何か月も気にするのは、正直あまり魅力を感じませんでした。
それなら、
ある程度納得できる金額で、早い段階で売却価格が決まっている方がいい。
これが僕には合っていました。
「高く売れる可能性」と「確実に売れる」は別物
仲介の魅力は、
高く売れる可能性があること
だと思います。
2180万円で本当に売れれば、当然それが一番いいです。
でも、それはあくまで「可能性」です。
一方で直接買取の場合、
不動産会社自身が買主になる
ので、条件がまとまれば売却先が決まります。
僕は今回、
最高値を狙うことより、納得できる価格で確実に売ること
を優先しました。
これは正解がある話ではありません。
時間をかけても少しでも高く売りたい人なら、仲介の方が合うでしょう。
僕の場合は、
価格差が小さいなら確実性を取りたい
というタイプだった、というだけです。
買取にもデメリットはあると思う
もちろん、
「ワンルームマンションは全部買取で売った方がいい」
とは思いません。
例えば、
仲介なら2500万円。
買取なら2000万円。
こんなに差があるなら、僕でも仲介を真剣に考えます（笑）。
人気エリアだったり、買いたい人が多かったり、時間に余裕があったりするなら、仲介で高値を狙うのも十分ありだと思います。
だから重要なのは、
仲介か買取かを最初から決めつけないこと。
両方の数字を出してもらって比較する。
これが一番だと思います。
サブリースの経験も売却方法を考えるきっかけになった
僕のワンルームマンションには、サブリース契約もありました。
購入時には、
「家賃保証があるから安心」
くらいにしか考えていませんでした。
ところが売却しようとすると、サブリースが売却価格や手続きにも関係してくることを知りました。
僕が実際にサブリース解約で苦労した話はこちらです。
サブリースは解約できない？医師がワンルームマンション投資で実際に苦労した話
購入するときだけではなく、
「いつか売るときにどうなるのか」
まで考えて契約する。
これは今ならかなり意識します。
もう一度売るとしても、僕は買取を選ぶと思う
今回の経験をしたうえで、
「もう一度ワンルームマンションを売るならどうする？」
と聞かれたら、
僕はたぶんまた買取を選びます。
もちろん、前提はあります。
仲介と買取の価格差が小さいこと。
これが重要です。
価格差が小さいなら、
仲介手数料。
売却までの時間。
値下げの可能性。
確実性。
こういったものまで含めて、僕は買取のメリットを大きく感じます。
後輩医師に「仲介と買取どっち？」と聞かれたら
もし後輩医師から、
「先生、ワンルーム売るなら仲介と買取どっちがいいですか？」
と聞かれたら、
まず、
「両方から金額出してもらい」
と言います。
そして、
仲介の最高査定額ではなく、現実的な成約価格を見る。
さらに、
仲介手数料を引いたらいくら残るのかを見る。
そのうえで、
「価格差が小さいなら、僕なら買取にする」
と答えます。
医師は本業が忙しいです。
だから、
時間や手間、確実性にも値段がある
と思っています。
数十万円高く売れるかもしれないために何か月も気にし続けるより、
納得できる価格なら確定させたい。
僕はそう考えました。
仲介か買取かは「査定額」だけで決めない
今回ワンルームマンションを売却してみて、一番感じたのは、
一番高い数字を出した会社＝一番いい売却方法ではない
ということです。
僕の場合、
仲介の理想価格は2180万円。
現実的には2000万円ちょっと。
直接買取は2000万円。
そして買取には仲介手数料がありませんでした。
この条件なら、
僕は直接買取の方がメリットが大きい
と判断しました。
大事なのは、
いくらで売り出せるか
ではなく、
最終的にいくら手元に残るのか。
そして、
どれくらい確実に売れるのか。
そこまで比べて初めて、自分に合った売却方法が見えてくると思います。
僕の場合、その答えが買取でした。
売却がすべて完了したら、
「結局ワンルームマンションを5年間持って、最終的にいくら利益が残ったのか」
も、出せる範囲で数字をまとめてみたいと思っています。
