医師が新築ワンルームマンション投資を始めて、売却を決めるまで【実体験】

僕がワンルームマンション投資を始めたのは、医師5年目、30歳のときでした。

もともと不動産投資には興味があって、先輩から勧められたことがきっかけです。

そこから新築ワンルームマンションを購入し、数年間保有しました。

そして現在、僕はそのワンルームマンションを順次売却しています。

もし今、30歳の自分から

「新築ワンルームマンション投資をしようと思ってるんやけど、どう思う？」

と聞かれたら、

「一回待とう。少なくとも自分で数字を全部計算してからにしよ」

と言います。

僕自身、ありがたいことに今回は利益を出して売却できそうです。

それでも、今の知識があれば当時と同じ投資はしません。

なぜそう思うようになったのか。

購入から売却までに経験したことを、このブログではできるだけ実際の数字も交えながら書いていこうと思います。

医師5年目、30歳でワンルームマンションを買った

当時の僕には、不動産についてほとんど知識がありませんでした。

それでも購入した理由の一つが、

「周りの医師もやってるし、大丈夫やろ」

という安心感でした。

先輩から勧められたことも大きかったと思います。

今考えると、

「いやいや、そこは自分でちゃんと調べようよ」

と思うんですが、当時は本当にそんな感じでした。

そして、特に魅力を感じていたのが、

「節税」と「家賃保証」

でした。

「節税できて、家賃保証もあるなら大丈夫やろ」

医師として働いて数年経つと、給料も少しずつ上がってきます。

そうなると、

「こんなに税金取られるんや……」

と思うようになりました。

そんなときに聞いた、

「不動産投資をすると節税になりますよ」

という話。

当時の僕にはかなり魅力的に聞こえました。

しかも家賃保証まである。

「入居者がおらんくても家賃が入ってくるんやったら、そんなに危なくないんちゃう？」

くらいに考えていました。

今思えば、だいぶ知識不足です。

1室で終わらず、物件が増えていった

最初の1室を購入したあと、さらに営業を受けて物件を増やしていきました。

今振り返って怖いなと思うのが、

自分が不動産に詳しくなったから追加購入したわけではない

ということです。

物件を所有していても、管理は基本的に業者任せ。

確定申告まで代行してもらっていました。

なので、ほとんど何もしなくていい。

当時は、

「手間もかからんし、楽でええな」

くらいに思っていました。

ただ、その結果どうなったか。

何年も不動産を所有しているのに、不動産の知識がほとんど身についていませんでした。

管理費はいくらなのか。

修繕積立金はいくらなのか。

将来どれくらい上がる可能性があるのか。

サブリース契約はどうなっているのか。

いくらで売れば利益が出るのか。

こういうことを、自分ではほとんど考えていませんでした。

「節税できている」と思っていた

節税についても、後から勉強してかなり見え方が変わりました。

購入初年度は、税金が数十万円ほど戻ってきました。

当時はそれを見て、

「やっぱり不動産って節税になるんや」

と思っていました。

でも、それが毎年同じように続くわけではありませんでした。

今になって税金や不動産について勉強すると、

「節税になるから不動産を買う」という判断は、かなり慎重に考えた方がいい

と思います。

このあたりは、この記事を参考にしてください。

本気で「これ、まずいかも」と思ったきっかけ

転機になったのは、自宅を購入して住宅ローンを組もうとしたときでした。

金融機関とのやり取りの中で、

投資用不動産のローンが、住宅ローンの審査や借入可能額に影響する可能性がある

ことを改めて意識しました。

そこで初めて、

「あれ、これ結構まずいんちゃう？」

と思いました。

今考えると気づくのが遅いんですが（笑）。

そこからようやく、自分で不動産について調べ始めました。

• ローン残債
• 家賃
• 管理費
• 修繕積立金
• 税金
• 現在の売却価格

一つずつ確認していくと、

「この投資、本当に効率いいんかな？」

と疑問を持つようになりました。

少なくとも僕にとっては、資金効率のいい投資とは思えなくなりました。

管理も正直面倒です。

そこで、ワンルームマンションを順次売却することにしました。

売ろうとして初めて分かったことが多すぎた

そして実際に売却活動を始めると、

「いや、知らんこと多すぎるやろ……」

となりました。

その代表がサブリースです。

購入するときには「家賃保証」という安心材料として見ていました。

ところが、いざ売却するために解約しようとすると、思ったように話が進まない。

「家賃保証があるから安心」

としか考えていなかった自分にとって、これはかなり大変でした。

正直、腹が立ったこともあります（笑）。

ただ、契約したのは自分です。

今となっては、

「買うときに契約内容をちゃんと確認しとかなあかんかったな」

と思います。

管理費・修繕積立金の大切さも売るときに知った

管理費や修繕積立金の重要性についても、売却を考えるようになってから改めて理解しました。

出口戦略を考えるには、

「いくらで買ったか」

だけでは全然足りません。

• 家賃はいくらなのか
• 管理費はいくらなのか
• 修繕積立金はいくらなのか
• ローン残債はいくらなのか
• サブリースはどうなっているのか
• いくらで売れそうなのか

こういった数字を把握して、初めて投資としてどうだったのかを考えられます。

そんな当たり前のことすら、購入した当時の僕は十分理解していませんでした。

売却査定では約500万円の差が出た

売却活動でも驚くことがありました。

複数の不動産会社に査定をお願いしてみると、提示される金額にはかなり差がありました。

中には、他社と比べて約500万円低い金額を提示されたケースもありました。

もちろん、不動産会社によって査定方法や条件が違うので、

「安い査定＝悪い会社」

というわけではありません。

ただ、

もし1社にしか聞かず、「プロが言うならこの値段なんやろ」とそのまま売っていたら？

と考えると、かなり怖いです。

購入するときだけではなく、売却するときも、

業者に全部任せるのではなく、自分でも相場を調べる。

これは本当に大事だと思いました。

ワンルームマンション投資をしたことを後悔している？

これは少し難しいです。

僕の場合は市況にも恵まれて、ありがたいことに結果的には利益を出して売却できそうです。

なので、結果だけを見て、

「完全な失敗だった」

と言うつもりはありません。

そして何より、

不動産会社の話をそのまま信じるのではなく、自分で調べて、自分で数字を見て判断する。

これを身をもって学びました。

これは大きな経験でした。

ただ、購入してからの約5年間。

心のどこかにずっと、

「これ、大丈夫なんかな……」

という不安がありました。

そして今の知識を持った状態で、

「もう一度、新築ワンルームマンションを買いますか？」

と聞かれたら、

僕は買いません。

後輩の医師から相談されたら

もし若い医師から、

「先生、新築ワンルームマンション投資を勧められてるんですけど、どう思います？」

と相談されたら。

今の僕なら、

「少なくとも営業の話だけで決めるのは絶対やめとき」

と言います。

特に、

• 「節税になります」
• 「生命保険代わりになります」
• 「家賃保証があるから安心です」

という説明だけで判断するのはおすすめしません。

ローン。

家賃。

管理費。

修繕積立金。

固定資産税。

空室リスク。

そして売却価格。

これらを全部自分で計算して、それでも投資として魅力的なのか。

少なくとも、そこまで考えてから契約するべきだったと思っています。

僕はそれをせずに買ってしまいました。

このブログで、売却まで全部書いていきます

このブログでは、僕が実際に経験したワンルームマンション投資について、できるだけリアルに書いていこうと思っています。

サブリースを解約するときに何が起きたのか。

管理会社以外に売却を頼んでも大丈夫なのか。

買取と仲介はどちらがいいのか。

複数社に査定すると、どれくらい金額が違ったのか。

そして最終的にいくらで売れて、ローンや税金を払ったあとにいくら残ったのか。

成功談にするつもりも、ワンルームマンション投資を必要以上に批判するつもりもありません。

ただ、

「よく分からないままワンルームマンションを買った勤務医が、5年後に自分で勉強して売却することになったら、実際こうなった」

という記録は残しておきたい。

昔の僕と同じように、

「周りの医師もやってるし、大丈夫やろ」

と思っている人がこの記事を読んで、

「一回、自分でも調べてみよか」

と思ってもらえたら、それだけでも書く意味はあるかなと思っています。