ワンルームマンションを売ることを決めたとき。
僕は最初、ある不動産会社1社に相談しました。
そこで提示された金額を見て、
「まあ、不動産のプロが言うんやから、こんなもんなんかな」
と思っていました。
でも、なんとなく気になってChatGPTに相談してみました。
すると、
「1社だけで決めず、複数社に査定を依頼した方がいい」
と言われました。
そこで追加で3社。
合計4社に相談してみることにしました。
結果。
一番低いところでは約1,700万円。
一番高いところでは約2,200万円。
その差、
約500万円。
「いやいや、同じマンションやんな？」
と思いました（笑）。
今回は、勤務医の僕が実際にワンルームマンションを売却するとき、4社に相談して分かったことを書いてみます。
これまでの記事はこちらです。
【第1回】
医師が新築ワンルームマンション投資を始めて、売却を決めるまで【実体験】
【第2回】
サブリースは解約できない？医師がワンルームマンション投資で実際に苦労した話
【第3回】
ワンルームマンション投資は節税になる？勤務医の僕が5年やって分かったこと
※この記事は、僕自身がワンルームマンションを売却する過程で経験した内容です。不動産価格や査定方法は物件・時期・会社によって異なります。
最初は1社だけに相談した
ワンルームマンションを売ろうと決めたとき、最初に相談したのは1社だけでした。
今考えると、これが結構危なかったと思います。
というのも、不動産売却なんてそう何度も経験するものではありません。
僕自身、
「査定額って、だいたいどこの会社でも同じくらいなんやろ」
と思っていました。
医療で考えると、同じCTを見れば大きく診断が変わることはそこまで多くありません。
なんとなく不動産もそんな感覚で考えていました。
でも全然違いました。
ChatGPTに相談して、3社追加してみた
最初の査定をもらったあと、僕はChatGPTに相談しました。
すると、
「1社だけではなく、最低でも複数社に聞いた方がいい」
という話になりました。
そこで、
「まあ聞くだけならタダやしな」
と思って、追加で3社に連絡。
結果的に合計4社から話を聞きました。
これが本当に良かったです。
査定額は1,700万円から2,200万円
4社に相談して驚いたのが、金額の差でした。
一番低いところが、
約1,700万円。
一番高いところでは、
約2,200万円。
単純計算すると、
約500万円の差です。
もちろん、これは全部が全く同じ条件の「確定買取価格」という意味ではありません。
仲介で売り出す場合の想定価格だったり、直接買い取る場合の価格だったり、会社によって前提条件も違います。
それでも、
「会社によってこんなに見方が違うんや」
というのはかなり衝撃でした。
もし最初の1社だけで、
「これが相場なんやな」
と思って売却していたら。
それを考えると、ちょっと怖いです。
「今売らないと、もっと安くなりますよ」
中でも印象に残っている会社がありました。
担当者から、
「今後、修繕積立金なども上がっていきます」
「今売らないと、もっと価格が下がる可能性がありますよ」
という趣旨の説明を受けました。
もちろん、修繕積立金が上がれば収益性に影響する可能性はあります。
将来の売却価格が下がる可能性だってあります。
そこ自体は間違った話ではないと思います。
ただ、僕が感じたのは、
「なんか、めっちゃ決断を急がされてない？」
ということでした。
不動産って数千万円の話です。
数日早く売るか遅く売るかより、
数百万円違う可能性があるなら、他の会社にも聞く方が先ちゃう？
と思うようになりました。
「今売らないと損します」は一回立ち止まった方がいい
これは購入するときにも感じました。
不動産営業では、
「今しかありません」
「この物件はすぐなくなります」
「今売った方がいいです」
という、決断を急がせる言葉が出てくることがあります。
もちろん本当にタイミングが重要な場合もあると思います。
でも、自分が知識を持っていない状態で急かされると、
考える時間そのものがなくなってしまいます。
30歳でワンルームを買ったときの僕は、まさにそうでした。
だから売却では、
「急かされたときほど、他にも聞く」
くらいでちょうどいいと思っています。
仲介と直接買取でも金額は違った
今回もう一つ勉強になったのが、
仲介と直接買取は同じものではない
ということでした。
仲介では、
「このくらいの価格で市場に出してみましょう」
という価格があります。
一方、直接買取では、不動産会社自身が買主になります。
僕の場合、最も高い売却想定価格と実際の買取価格を比べると、150万円前後の差がありました。
最初は、
「高い方で売った方がええやん」
と思います。
でも話を聞いていくと、それほど単純でもありませんでした。
仲介なら高く売れる可能性があります。
一方で、
- いつ売れるか分からない
- 希望価格で買主が現れるとは限らない
- 値下げする可能性もある
という面があります。
直接買取なら価格は少し下がりますが、
売却価格と売却先が早い段階で決まりやすい。
僕の場合は、このメリットを大きく感じました。
最終的には、一番条件の良かった買取会社を選んだ
最終的に僕は、
直接買取の中で、一番条件の良かった会社
を選びました。
最高値だけを追いかけたわけではありません。
価格。
手続き。
サブリース解約のタイミング。
引き渡し時期。
売却までの確実性。
そのあたりを合わせて考えました。
僕自身、医師として働きながら売却を進めています。
何度も内覧対応したり、長期間売れるのを待ったりするより、
ある程度納得できる金額で、確実に売却できること
にも価値があると思いました。
一番高い査定額＝一番いい会社、でもない
今回4社に相談して分かったのは、
査定額が高ければ高いほどいい会社、というわけでもない
ということです。
例えば、
「2,200万円で売れます！」
と言われても、それが必ず2,200万円で売れる保証はありません。
逆に直接買取なら、
「この金額で買います」
という話になります。
なので比較するときには、
その数字が何の数字なのか
を見る必要があります。
- 仲介での売出想定価格なのか
- 成約予想価格なのか
- 直接買取価格なのか
ここを揃えないと、単純比較できません。
僕も最初はこの違いすらよく分かっていませんでした。
それでも、1社だけで決めなくて本当に良かった
条件の違いを差し引いても、今回一番強く感じたのはこれです。
1社だけで決めなくて良かった。
僕は不動産のプロではありません。
査定書を見ても、
「この価格が高いのか安いのか」
最初は分かりませんでした。
でも4社に聞くと、
だんだん分かってきます。
「この会社はかなり強気やな」
「ここは買取だからこの価格なんやな」
「この価格はちょっと安すぎへん？」
という比較ができるようになります。
相場を知らないなら、複数のプロに聞いて相場を作ればいい。
今回かなり勉強になりました。
今なら最低3社には聞く
もしもう一度不動産を売るなら。
僕なら最低3社には査定をお願いします。
4〜5社でもいいと思います。
10社、20社まで増やす必要はないと思いますが、1社だけはやめます。
特に、
「この会社は昔から管理を任せてるから」
「購入した会社だから」
という理由だけで、その会社に売却まで任せることはしません。
管理が得意な会社。
仲介が得意な会社。
買取に強い会社。
それぞれ違う可能性があります。
後輩医師から「管理会社に売却を勧められました」と言われたら
もし後輩医師から、
「先生、管理会社からワンルームを売りませんかって言われたんですけど、どう思います？」
と聞かれたら。
僕ならまず、
「その場では決めんでええ」
と言います。
そして、
「ChatGPTでも何でも使って一回調べて、最低3社に聞いてみ」
と言います（笑）。
1社目がいい会社なら、比較したあとで1社目に戻ればいい。
でも比較せずに契約してしまったら、
本当にその価格が適正だったのかは、ずっと分かりません。
数千万円の不動産です。
3社にメールする手間なんて、金額を考えれば本当に小さいです。
数百万円違うなら、比較しない理由がない
今回の売却活動で、
僕は不動産会社によって提示される金額が大きく違うことを知りました。
1,700万円。
2,200万円。
条件が違うとはいえ、これだけ数字に幅がある世界です。
だから僕が今回一番伝えたいのは、
売却するときは1社で決めない。
これだけです。
購入するときも、
売却するときも、
僕は何度も、
「もっと自分で比較すればよかった」
と思いました。
医師は本業が忙しいので、
「面倒やし任せよう」
となりやすいです。
僕もそうでした。
でも数百万円違う可能性があるなら、
3社に聞くくらいは絶対やった方がいい。
これは5年間ワンルームマンションを持って、売却までやってみた僕がかなり強く感じていることです。
次は、実際の売買契約やローン返済、諸費用まで終わったら、
「結局ワンルームマンションをいくらで売って、最終的にいくら利益が残ったのか」
も数字を出して書こうと思います。
